Devo comprar casa para arrendar pelo Airbnb?

Este é um tema muito atual e controverso. Estima-se que mais de 50% das casas vendidas nas grandes cidades em Portugal têm como principal propósito o arrendamento de curta duração, o que tem implicações significativas ao nível da organização das cidades, nomeadamente na qualidade e preço dos imóveis nos centros das mesmas.

Neste post não quero refletir sobre os prós e contras deste fenómeno Airbnb. Do meu ponto de vista, ele contribuiu para uma melhoria rápida dos centros das grandes cidades, em particular através da reconstrução de prédios devolutos, mas, ao mesmo tempo, sou solidária com os problemas da “turistificação” das cidades.

O meu objetivo com este post é analisar a compra de imóveis para arrendar no Airbnb do ponto de vista financeiro, relatando a minha experiência e, em particular, alertando para os principais riscos e surpresas que poderão ter neste processo.

Assumindo que queres comprar um imóvel para alugar de curta duração de forma a obter rendimentos extra, como é o meu caso, mas não como o teu trabalho a full-time, os principais conselhos que te quero dar são os seguintes:

1 – Faz contas

Não caias na falácia dos vendedores de imóveis que te garantem que “este é o preço das casas na zona”. Pode ser verdade, mas se o preço das casas na zona implica que o retorno no vosso investimento seja muito pequeno, então não invistas nessa zona.

Uma forma rápida de fazer uma estimativa do rendimento que poderás obter é verificar preços de apartamentos semelhantes na zona em que queres investir, assim como as respetivas taxas de ocupação, tanto no Airbnb como em outras plataformas. É importante que faças uma análise a nível anual, já que há flutuações muito significativas de mês para mês. No meu caso, o valor que faturo em época alta é quase 5 vezes superior ao valor de faturação em época baixa!

Relativamente aos custos, tens de ter em conta que arrendar um imóvel a turistas tem muitos custos e exige muito mais trabalho do que o arrendamento normal. São os proprietários que pagam a água, luz e internet. Terás também de pagar a uma empresa para gerir a tua propriedade, para além de taxas turísticas, dependendo da cidade onde queres investir, assim como um IMI e montantes de seguro mais elevados.

Por isso, se queres fazer uma conta rápida na tua cabeça, aconselho a assumir 50% de custos. Ou seja, se estimares faturar 10.000 Euros por ano, o teu lucro será apenas de 5.000 Euros. Se queres uma taxa de retorno de, pelo menos, 5%, então o valor máximo que poderás pagar pelo imóvel será 100.000 Euros (nestes 100.000 Euros deverás incluir também o valor da mobília).

Não interessa quanto vale um imóvel per se, o que é importante é o retorno que este te irá dar. Não tentes fazer futurologia relativamente ao preço do imóvel e foca-te em analisar o retorno que este te irá dar nos próximos meses/anos.

2 – Aceita o facto de teres de lidar com incerteza

O arrendamento de curta duração é um fenómeno muito recente e muito polémico. Eu comecei a investir há quase 3 anos atrás e, desde então, aumentaram os valores das taxas turísticas, alterou-se o regime dos trabalhadores independentes no âmbito do alojamento local, começou-se a pagar Adicional do IMI, etc. É, por isso, importante estar preparada para lidar com esta incerteza e garantir que estás sempre a par das novidades legais, sob pena de ser punida por essa falta de informação.

Um site que me ajudou nestes tópicos e que costuma estar bastante atualizado é o https://www.alesclarecimentos.pt/.

3 – Contrata uma empresa especializada na gestão de alojamento local de qualidade

Num negócio em que as reservas são todas feitas online, é fundamental ter bons ratings nas plataformas onde publicitas o teu imóvel. Por isso, escolheres uma boa empresa de alojamento local é vital!

Normalmente as empresas cobram entre 25% a 30% da faturação e eu aconselho a não poupares neste campo. Escolhe uma empresa com bons ratings noutros imóveis e assegura-te que a mesma toma conta de tudo relacionado com o imóvel, nomeadamente pequenas reparações e tudo o que esteja relacionado com lidar com os hóspedes. No meu caso, eu apenas tenho de tratar da faturação, já que tudo o resto – reservas, limpezas, queixas, reparações, etc – é a empresa que lida.

4 – Analisa a melhor forma de operar

Fala com um bom contabilista e tenta perceber a melhor forma de operar neste negócio. Se vais investir apenas numa propriedade, provavelmente o melhor é começares como trabalhador independente, já que, se os teus rendimentos forem apenas provenientes de alojamento local, não tens obrigatoriedade de pagar Segurança Social.

No entanto, se tiveres mais do que uma propriedade, pode ser vantajoso criar uma sociedade. As grandes vantagens de criar uma empresa são essencialmente duas: a possibilidade de deduzir custos e de receber o IVA. No entanto, tem também o custo de pagar a um contabilista certificado mensalmente.

Por isso, sim, se fizeres bem as contas, estiveres pronta para lidar com a incerteza e conseguir escolher uma boa empresa para gerir a tua propriedade, comprar casa para arrendar pelo Airbnb pode ser uma opção muito rentável, garantindo-te um rendimento extra em troca de muito pouco trabalho. Para saberes mais sobre outro tipo de investimentos clica aqui.

 

 

Disclaimer: A autora do blog Mais Que Poupar não está registada como analista financeira nem como consultora autónoma, não providenciando recomendações ou aconselhamento financeiro, nomeadamente no que diz respeito à aquisição ou transação de instrumentos financeiros. Todo o conteúdo presente neste blog tem apenas fins informativos e educacionais, sendo qualquer decisão de investimento baseada nos conhecimentos educativos adquiridos no presente website da exclusiva responsabilidade da leitora. O/a leitor(a) deve recorrer a aconselhamento junto de um profissional quando o seu perfil de risco e a tipologia dos instrumentos assim o exijam.